武汉买卖合同律师

实际社会中，一般来说，双方签订的合同都有约定的履行期限，但在实际操作中，有些人会选择提前解除合同。我国法律规定，如何确定提前解除合同?那么，提前解除终止合同怎么认定?接下来由小编为您解析这一相关方面问题，如果您还有什么其他问题的话，欢迎到本站相关专业的律师进行专业领域的问题解析。

一、提前终止合同怎么认定

关于提前终止合同的认定，如果双方协商一致或者有法定事由，提前终止合同就不存在违约的问题。若是当事人一方想提前终止合同，那就存在违约的问题了，这时就需要给与另一方一定的违约赔偿。

《民法典》第五百六十二条 【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条 【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

二、解除合同和终止合同的区别

1、二者的效力不同。

合同的解除即能向过去发生效力，使合同关系溯及既往地消灭，发生恢复原状的效力，也能向将来发生效力，即不发生溯及既往的效力。而合同的终止只是使合同关系消灭，向将来发生效力，不产生恢复原状的效力。

2、二者适用的范围不同。

合同解除通常被视为对违约的一种补救措施，是对违约方的制裁。因此，合同的解除一般仅适用于违约场合。合同的终止虽然也适用于一方违约的情形，但主要是适用于非违约的情形，如合同因履行、双方协商一致、抵销、混同等终止。由此可见，合同终止的。适用范围要比合同解除的适用范围广。

合同终止虽然包括合同解除，但是合同终止不全部是因为合同解除造成的。值得注意的是，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

合同解除是合同终止的一种形式，合同终止有多种形式，包括履行完毕终止、合同解除终止、混同终止等。合同解除必然导致合同终止，但合同终止不全是因为合同解除导致的。

案例：

原告黄某将某小区店面一间出租给被告尹某用于开办理发店，租期三年，李某支付第一年和第二年半年租金后，第二年下半年和第三年租金未付并且于第二年上半年末搬离租住的房屋。后黄某以尹某未按时缴纳租金为由，向法院起诉要求尹某支付未付第二年下半年和第三年的租金。在法庭审理中，尹某辩称，由于个人原因他早就向原告提出，提前解除与原告的房屋租赁合同，经双方口头协商一致后，被告才搬离了租赁房屋。在解除合同时，原告也未向其主张过租金。从第二年下半年起，自己已经不实际使用该房，不应该继续承担租金。经法院审理查明，被告尹某确实于第二年上半年末搬离了租住的房屋，但双方未签订过解除租赁合同的书面协议，也没有证据证明双方曾经就解除合同进行协商或达成一致。

根据上述认定的事实，法院认为：

被告主张已与原告口头协商解除《房屋租赁合同，原告予以否认，被告也未提供相应证据予以证明，因此，无法认定。但被告搬离租赁房屋的事实清楚，可视为单方解除合同。原告明知被告未按时支付房屋租金和租赁房屋关闭未营业，应该及时采取措施向被告主张租金或要求继续履行。但原告并未在合理期限向被告提出上述主张，因此，被告违约导致双方租赁关系已经实际解除的事实，应该得到认定。

被告违约解除合同，应承担违约责任。双方在合同中并未约定单方解除合同的违约条款，应该以原告的实际损失为标准确定被告的违约责任。在庭审中，原告主张因被告擅自解除合同导致房屋空置造成第二年下半年和第三年的租金损失为实际损失。但法院认为，原告既然已经知道被告终止合同，就应该采取积极措施，另寻租户，避免损失的扩大，但原告在被告搬离后却未采取积极的措施，因此导致损失的扩大部分，法院不能支持，对于合理时间内的租金损失法院可以酌情认定。

法院最后判决，由被告尹某赔偿原告黄某第二年下半年四个月的租金损失，驳回了原告黄某的其它诉讼请求。

综上所述，我们知道我国法律规定了合同的提前解除。双方协商一致或者有法定事由的，提前解除合同不存在违约。如果其中一方想要提前终止合同，就会出现违约的问题，如果有什么问题，您可以找相关律师帮忙处理，以上就是相关知识，希望可以帮助大家。