武汉买卖合同律师

        为规范审理物业管理纠纷案件，统一办案标准，依法保护当事人的合法权益，根据《物业管理条例》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，制定本处理意见。        一、诉讼主体    （一）有下列情形之一的，可以作为诉讼主体：    1、 业主；    2、 已经取得营业执照的物业管理企业；    3、 涉及全体业主共同权益被侵害的纠纷，业主委员会可以作为原告代表全体业主进行诉讼，或者以全体业主为共同原告进行诉讼；仅涉及单个业主或者部分业主权益的，应以单个业主或者部分业主为原告。    （二）业主委员会的诉讼主体资格：    经房地产行政主管部门登记备案的业主委员会可以作为原告，代表全体业主进行诉讼，其法律后果由全体业主享有。    业主委员会作为原告的，以其负责人作为代表人。    （三）业主委员会参加诉讼的情形：    下列涉及全体业主共同利益的事项，可由业主委员会作为原告，大型住宅小区成立多个业主委员会的，由多个业主委员会共同作为原告：    1、 房地产开发企业未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部分维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷；    2、 全体业主与物业管理企业之间因住宅小区物业服务合同履行、终止或者解除而引起的纠纷；    3、 因维护、修缮共用部分或设置管线，必须进入或使用业主的专有部分，业主无正当理由拒绝而引起的纠纷；     4、 业主对专有部分的利用，妨碍建筑物的正常使用及侵害个别业主或部分业主的共同权益而引起的纠纷；     5、 业主或物业管理企业擅自变更共用部分的构造、颜色、使用目的、设置广告物、安装大型空调机组等设备或者其他类似行为而引起的纠纷；    6、 业主或物业管理企业因在楼梯间、共同走廊、消防设备及防空设施等地堆放杂物、设置栓栏，或私设路障、停车位，侵占通道、妨碍出入而引起的纠纷；    7、 其他涉及全体业主共同权益的事项而引起的纠纷。    上述1、2、3项，单个业主或者部分业主就前款涉及全体业主共同权益的事项向人民法院起诉的，不予受理，并应告知单个业主或者部分业主应当由业主委员会或全体业主方能提起此类诉讼。    （四）对业主委员会代表诉讼处分权的限制    业主委员会起诉、上诉、撤诉、变更、放弃和承认诉讼请求，进行和解、调解的，须向人民法院提供业主大会的决定或授权表决书。    （五）业主委员会参加诉讼不适格的情形    业主委员会以单个业主或者部分业主与房地产开发企业签订的商品房买卖合同约定的权利或者部分业主的共同权利未兑现为由，作为原告提起诉讼的，不予受理。    （六）未成立业主委员会的住宅小区涉及公共权益纠纷诉讼主体的确定    没有成立业主委员会或业主委员会未经房地产行政主管部门登记备案的住宅小区，因涉及全体业主共同权益的事项而与房地产开发企业或者物业管理企业发生纠纷提起诉讼的，应当以全体业主作为当事人。    （七）物业使用人参加诉讼的情形：    1、 下列事项，可由物业使用人作为当事人：    （1）物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同而引起的纠纷；    （2）物业使用人接受物业服务，与物业管理企业形成事实上的物业服务合同关系而引起的纠纷；    （3）物业使用人因业主公约而引起的纠纷；    （4）法律、行政法规规定的其他情形。    前款第（3）项情形，当事人可将业主作为共同被告。        二、物业服务合同效力的认定    （一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力    1、 业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。    2、 物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。    （二）业主委员会签订的物业服务合同的效力    业主委员会根据业主大会的决定与物业管理企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。    （三）合同无效的情形及处理原则    1、 具有下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的，应予支持：    （1）房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的；    （2）房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后，仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的；    （3）商品房预售合同中有关物业服务的约定，有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的；    （4）物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的；    （5）业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，起诉前或者一审期间未取得业主大会或50％以上业主追认的；    （6）物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的；    （7）其他违反法律或行政法规强制性规定的。    2、 合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。    （四）符合下列情形之一，当事人请求确认物业服务合同无效的，不予支持：    （1）经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案，但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的；    （2）经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，但在起诉前或者一审期间取得业主大会或50％以上业主追认的；    （3）未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，但在起诉前或者一审期间有50％以上的业主事后追认的。    （五）物业管理合同的终止    物业管理公司有下列行为之一的，业主委员会或者委托方有权予以制止并责令限期改正；逾期不改正的，业主委员会或委托方可以终止委托管理合同：    1、 擅自扩大收费范围、提高收费标准的；    2、 改变共用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；    3、 改变专用房屋的用途，未按规定使用的；    4、 管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的；    5、 对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准的；    6、 违反委托管理合同规定的。      &nb